¿Qué es un avalúo de planta industrial? | Valuación de Naves Industriales

¿Qué es un avalúo de planta industrial?

Un avalúo de planta industrial es un proceso mediante el cual se determina el valor económico de una instalación industrial o complejo de edificaciones destinadas a la producción de bienes o servicios, este tipo de avalúo es importante para diferentes propósitos, como la compra o venta de la planta, la obtención de financiamiento, la contabilidad de la empresa, la determinación de impuestos sobre la propiedad, entre otros.

Para llevar a cabo un avalúo de planta industrial, se toman en cuenta una serie de factores, como la ubicación, el tamaño, la calidad de las instalaciones, el estado de conservación, la maquinaria y equipo, así como otros elementos que puedan influir en su valor y es común que se requiera la expertise de profesionales especializados en valuación de bienes industriales e incluso, en algunos casos, se utilizan métodos como el enfoque de coste, el enfoque de mercado o el enfoque de ingresos para determinar el valor.

Es importante mencionar que un avalúo de planta industrial debe ser realizado por expertos debidamente certificados como un valuador industrial quien tiene experiencia en este tipo de valuaciones para garantizar que se realice de manera precisa y objetiva.

Tipos de plantas industriales

Existen varios tipos de plantas industriales, cada una diseñada para la producción de diferentes tipos de bienes o servicios, algunos de los tipos más comunes son: 

1. Planta de Manufactura: Este tipo de planta se centra en la producción de bienes físicos a partir de materias primas o componentes, pueden ser plantas de ensamblaje, de fabricación de productos químicos, de alimentos, entre otras.

2. Planta Química: Se dedica a la producción de productos químicos, como fertilizantes, productos petroquímicos, productos farmacéuticos y otros compuestos químicos.

3. Planta Metalúrgica: Aquí se lleva a cabo la producción y procesamiento de metales. Pueden ser plantas de fundición, laminación, forja y otras instalaciones relacionadas con la metalurgia.

4. Planta Textil: Se encarga de la fabricación de productos textiles, como ropa, tejidos, hilos y otros materiales relacionados.

5. Planta Automotriz: Especializada en la fabricación de vehículos automotores y sus componentes, incluyendo ensamblaje de partes y procesos de pintura.

6. Planta Alimentaria: Se enfoca en la producción y procesamiento de alimentos y bebidas, lo cual puede abarcar desde plantas de envasado hasta plantas de procesamiento de carne, lácteos, panaderías, entre otros.

7. Planta de Energía: Incluye centrales eléctricas y plantas de generación de energía, donde se produce electricidad a partir de diferentes fuentes, como carbón, gas, nuclear, hidroeléctrica, eólica, solar, entre otras.

8. Planta Farmacéutica: Se dedica a la producción de medicamentos y productos farmacéuticos, incluyendo procesos de síntesis química y formulación.

9. Planta de Procesamiento de Petróleo y Gas: Aquí se refinan y procesan el petróleo y el gas natural para obtener productos como gasolina, diesel, plásticos y otros derivados.

10. Planta de Producción de Tecnología Electrónica: Centrada en la fabricación de componentes electrónicos, como circuitos integrados, placas de circuito impreso, dispositivos electrónicos, etc.

11. Planta de Tratamiento de Aguas Residuales: No produce bienes tangibles, pero se encarga del tratamiento y purificación de aguas residuales antes de ser devueltas al medio ambiente.

12. Planta de Procesamiento de Aluminio: Específicamente dedicada a la transformación y producción de productos de aluminio.

13. Planta de Papel y Celulosa: Se enfoca en la producción de papel y productos relacionados a partir de pulpa de madera.

14. Planta de Producción de Cemento: Destinada a la fabricación de cemento y otros materiales de construcción relacionados.

Existen muchos más tipos de plantas industriales, cada una especializada en la producción de bienes o servicios específicos como lo mencionamos, cada tipo de planta tiene sus propios procesos, tecnologías y requerimientos específicos.

Factores a tomar en cuenta en un avalúo de planta industrial y nave industrial

El valor de un avalúo de planta industrial puede estar influenciado por una variedad de factores que deben ser considerados para determinar de manera precisa y objetiva el valor económico de la instalación, de los principales factores que impactan en el valor de un avalúo de planta industrial son:

  • Ubicación Geográfica: La ubicación de la planta industrial puede tener un impacto significativo en su valor, pues factores como la accesibilidad a carreteras, puertos, aeropuertos y otros centros logísticos pueden influir en su valoración.
  • Tamaño y Capacidad de Producción: La capacidad de producción de la planta, así como su tamaño y distribución espacial, son factores importantes en la determinación del valor, plantas más grandes o con mayor capacidad de producción pueden tener un valor más alto.
  • Estado de Conservación y Mantenimiento: El estado de mantenimiento y conservación de la planta industrial es crucial, ya que una instalación en buen estado y bien mantenida tendrá un valor más alto que una en mal estado.
  • Calidad de las Instalaciones y Equipamiento: La calidad de las instalaciones, maquinaria y equipo también afecta el valor, instalaciones modernas y bien equipadas pueden tener un valor más alto que instalaciones obsoletas o con equipos desactualizados.
  • Tipo de Industria y Especialización: El tipo de industria a la que se dedica la planta puede influir en su valor, por ejemplo, una planta farmacéutica o de alta tecnología puede tener un valor más alto que una planta de producción textil.
  • Normativas y Regulaciones: Cumplir con normativas ambientales, de seguridad y otras regulaciones puede aumentar el valor de la planta, ya que garantiza su funcionamiento legal y seguro.
  • Perspectivas del Mercado: Las perspectivas del mercado para la industria a la que se dedica la planta también pueden influir en su valor, un mercado en crecimiento puede aumentar el valor, mientras que un mercado en declive puede disminuirlo.
  • Historial de Producción y Rentabilidad: El historial de producción y la rentabilidad de la planta en años anteriores pueden ser indicadores importantes de su valor actual.
  • Aspectos Ambientales: Consideraciones ambientales, como la presencia de posibles contaminantes o la necesidad de realizar mejoras para cumplir con estándares ambientales, pueden afectar el valor de la planta.
  • Condiciones del Mercado Inmobiliario: Las condiciones del mercado inmobiliario en la zona donde se encuentra la planta también pueden influir en su valor. 
  • Innovaciones Tecnológicas: La incorporación de tecnologías avanzadas y procesos innovadores en la planta industrial puede aumentar su valor al mejorar la eficiencia y la competitividad.

Avalúo de nave industrial 

Las instalaciones industriales urbanas o naves industriales, tienen una variedad de propósitos, que van desde el almacenamiento de distintos tipos de mercancías de la empresa hasta la ejecución de procesos de producción, en algunos casos, también funcionan como puntos de distribución, sin embargo, su versatilidad no se limita a esto, ya que pueden ser utilizadas para llevar a cabo múltiples procesos de manera simultánea y más eficazmente, estas instalaciones son construidas en áreas específicas que ofrecen un amplio espacio, lo que permite la creación de múltiples unidades, por esta razón, a estos lugares se les da nombres como parques, centrales, zonas o polígonos industriales.

Se lleva a cabo una valoración con el objetivo de determinar el valor auténtico de un activo y esto se realiza por diversos motivos, en el caso de las naves industriales, que generalmente están en manos de empresas, esta valoración puede tener como finalidad la compra, venta, traspaso, obtención de un crédito hipotecario, aseguramiento o como respaldo financiero. 

Algunos de los factores que se tienen en cuenta para llevar a cabo esta valoración son: 

Antecedentes: En esta sección se incluyen los datos del perito o empresa de valoración, el nombre del experto y la información del solicitante, también se proporciona información general sobre el inmueble, se especifica el propósito y objetivo del avalúo.

Características urbanas: El perito evaluador considerará todas las particularidades del entorno donde se ubica la nave industrial que está siendo valorada.

Descripción completa del terreno: Se evalúan aspectos como la topografía, la configuración, las características del entorno, así como las medidas y los límites, entre otros elementos relevantes.

Componentes de la construcción: Esta parte se complementa con la descripción general del inmueble, ya que aborda también todas las características internas y que conforman la estructura de la edificación.

Enfoques utilizados para la valuación de una planta industrial 

ENFOQUE DE COSTOSUn aspecto crucial a considerar es que una planta o fábrica puede ser altamente especializada, lo que significa que ciertas mejoras podrían no tener un valor apreciable en el mercado general.
ENFOQUE MERCADOEs viable encontrar comparables de venta en  plantas y fábricas, pero dada la singularidad en el diseño de la mayoría de estas instalaciones, resulta complicado realizar comparaciones con otras ventas similares, esta dificultad se acentúa cuando las plantas incluyen maquinaria y/o equipamiento que no puede ser trasladado.
CAPITALIZACIÓN Este enfoque proporciona una estimación relativamente confiable del valor de una planta industrial, pues frecuentemente, el alquiler se determina principalmente en función de la propia infraestructura y la mayoría de la maquinaria y equipos son propiedad del arrendatario, sin embargo, el inconveniente de este método es que solo se considera un año.
FCD (flujo de caja descontado)El método más confiable para valorar una planta industrial, ya que le da al valuador la capacidad de proyectar los ingresos futuros y adaptarse a posibles cambios en los contratos de arrendamiento a lo largo del tiempo.

Valuador industrial 

Un valuador industrial es un profesional encargado de determinar el valor de activos industriales, como maquinaria, equipos, instalaciones y otros bienes relacionados con la producción en una empresa o planta industrial, su trabajo implica evaluar factores como la edad, estado, vida útil remanente, depreciación y condiciones del mercado para determinar un valor justo y preciso.

Fusiones y adquisiciones: Ayudan a las empresas a determinar el valor de los activos industriales antes de una fusión o adquisición.

Financiamiento: Los bancos y otras instituciones financieras pueden requerir valoraciones de activos industriales como parte del proceso de préstamos o financiamiento.

Seguros: Ayudan a las empresas a establecer el valor asegurable de sus activos para propósitos de pólizas de seguro.

Contabilidad y depreciación: Contribuyen a determinar el valor contable de los activos y a calcular la depreciación adecuada.

Disolución de sociedades: En casos de cierre de empresas o disolución de sociedades, un valuador industrial puede ayudar a determinar el valor de los activos para la distribución de los mismos entre los socios.

Litigios y disputas: Pueden ser requeridos como expertos en casos legales que involucren valoraciones de activos industriales.

Los valuadores industriales deben tener un conocimiento profundo de los activos industriales y del mercado en el que operan, así como también deben seguir normativas y estándares profesionales para asegurar que las valoraciones sean justas y precisas, por lo general, este trabajo implica una combinación de habilidades técnicas y conocimiento financiero.

Ahora que sabes lo que es una valuación de planta industrial no dudes en pedir asesoría con uno de nuestros ejecutivos Syvaprec, nosotros estaremos encantados de ayudarte con este tipo de valuación.

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