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AVALÚO FISCAL

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¿Por qué hacer un Avalúo Fiscal?

Existen diversas razones por las cuales las bienes raíces es el mejor sector en donde invertir, sin embargo se deben de tener en cuenta varios puntos antes de tomar esta decisión. Entre estos puntos se encuentra el tema del avalúo fiscal, pues de tenerlo en cuenta y  aprender sobre  este tema puede ser de gran ayuda para tomar una mejor decisión al momento que se está considerando comprar un bien inmueble.

AVALÚO FISCAL

Los valuadores deben de apegarse al Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación en el cual se señala: 

“Los avalúos que se practiquen para efectos fiscales tendrán vigencia de un año, contado a partir de la fecha en que se emitan, para lo cual, las Autoridades Fiscales aceptarán los avalúos en relación con los bienes que se ofrezcan para garantizar el interés fiscal o cuando sea necesario contar con un avalúo en términos de lo previsto en el Capítulo III del Título V del Código.”

¿Qué es el Avalúo Fiscal?

La valuación fiscal se refiere a la valuación no comercial que el SAT le realiza a un inmueble con el fin de determinar su valor para posteriormente aplicarle a este un impuesto esto tiene la función de que las personas conozcan cuánto deberán de pagar por el impuesto de adquisición de inmuebles y el Impuesto Sobre la Renta (ISR). 

Cabe mencionar que el avalúo fiscal no refleja el precio de venta de un inmueble, más bien es un monto determinado por las entidades públicas que tiene puramente fines fiscales y con el propósito de que se pueda realizar el pago de los impuestos correspondientes a la propiedad. 

¿Por qué es importante el Avalúo Fiscal?

El realizar este tipo de valuación permite conocer varias ventajas fiscales que se asocian al valor del avalúo fiscal de una propiedad, tales como gastos, costos, deducciones de impuestos sobre intereses hipotecarios, etc.

También es importante realizar estos avalúos en caso de que se quiera realizar la venta de un inmueble ya que se deberá de realizar el pago del ISR, según lo dictaminado en el artículo 205 de la ley ISR se menciona que si se comprueban los gastos de la inversión que se haya realizado en el bien se puede disminuir el pago del gravamen al ISR al vender este inmueble. 

Otro aspecto que se considera es en el caso de terminación de obra ya que este realiza el cálculo de los costos realizados en las inversiones que se hayan hecho en mejoras al inmueble o ampliaciones de este, lo cual se menciona en el artículo 121 de la fracción II de la ley ISR. 

Métodos de avalúo fiscal

Para llevar a cabo la valuación fiscal se consideran las condiciones físicas del inmueble, su estado de conservación, si el inmueble es usado o nuevo, si cuenta con todos los servicios (agua, drenaje, luz), ubicación, etc.

Los métodos de valuación que son más comunes para realizar éste tipo de valuación son:

Valor de MercadoEste método se basa en la realización de una investigación de mercado, el cual permite realizar una comparación del inmueble objeto de valuar con los demás inmuebles que comparte semejanzas.
Valor de CapitalizaciónEste método se refiere a aquel capital que es capaz de producir rendimientos aun después de pagar impuestos. Este valor es muy importante para el usuario interesado en invertir en la adquisición de un inmueble con el propósito de alquilarlo.
Valor físico o neto de reposición Este método consiste en realizar la deducción de la cantidad que se requiere para que el bien vuelva a tener un valor de un bien nuevo, pues a causa del paso del tiempo dicho bien sufre un desgaste.
Valor de oportunidadEste método consiste en realizar un análisis de los beneficios o daños que podría contraer el comprador o el vendedor de algún inmueble.

¿Por qué es necesario realizar el avalúo fiscal?

La valuación fiscal es una herramienta que les permite a los notarios llevar a cabo el cálculo de impuestos, tales como el ISR, el Impuesto de Adquisición, etc. y es necesario en caso de que se desee realizar la compra o venta de un inmueble, un juicio testamentario, adjudicaciones o fusiones y divisiones.

¿Qué aspectos considera el avalúo fiscal?

Dentro de las características que evaluará un perito en el inmueble en cuestión se encuentran: 

  • Grado de urbanización 
  • Los años con lo que cuenta la construcción
  • Servicios del inmueble (luz, agua, drenaje) 
  • Uso que se le da al inmueble
  • Toma de fotografías 
  • Rentabilidad del inmueble

¿Quiénes pueden realizar un avalúo fiscal?

Un avalúo fiscal deberá de ser realizado por un perito Valuador que cuente con título y cédula profesional, además dichos profesionales deberán de estar acreditados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, la Sociedad Hipotecaria Federal o bien que formen parte de alguna institución de crédito. 

¿Cuál es el precio de un avalúo fiscal? 

Este precio tiende a variar dependiendo del perito valuador o empresa que realice el avalúo, por lo que tiende a ir de los 800 pesos a los mil pesos, sin embargo en otras ocasiones se llega a cobrar el 2% del valor que se llegue a determinar del inmueble. 

¿Qué se requiere para realizarlo?

Para iniciar el proceso de valuación es necesario otorgar documentación que certifique la propiedad y autenticidad del bien inmueble, tales como:

  • Escritura (Régimen en condominio, copropiedad, privado)
  • Boleta predial
  • Boleta de agua
  • Identificación o razón social a quien irá dirigido el avalúo
  • Planos arquitectónicos

¿Qué incluye el avalúo?

Valor del Inmueble
Fotografías del Inmueble
Croquis del Inmueble

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