AVALÚOS INMOBILIARIOS
SERVICIOS INMOBILIARIOS
Los avalúos inmobiliarios son estudios que dan como resultado una estimación de valor de un inmueble a una fecha determinada, esta estimación se logra a través de un dictamen técnico y este se determina con base en las características físicas del inmueble, ubicación y el estado actual del mercado inmobiliario.
Los avalúos inmobiliarios son útiles en la toma de decisiones sobre cualquier tipo de inmueble, ya que analiza sus características físicas y otros factores externos que influyen en la estimación de valor.
¿Para qué sirven los Avalúos Inmobiliarios?
Este avalúo es indispensable en diversos trámites o transacciones relacionados al inmueble como:
- Tener certeza del valor justo del inmueble o terreno
- Asegurar el inmueble
- Conocer valor comercial para postura de compra – venta
- Garantía Fiscal
- Escrituración
- Estimación de la renta justa
- Estimación de traslado de dominio
- Juicios de división testamentaria de bienes
- Catastral para pago de impuesto predial
- Hipotecario de garantía de crédito
Tipos de Avalúos Inmobiliarios
| Tipo de Avalúo | Descripción |
|---|---|
| Avalúo Comercial (Compra-Venta) | Ideal para compradores o vendedores que desean conocer el valor real del inmueble en el mercado. Este tipo de avalúo es clave cuando estás comprando o vendiendo un inmueble. El avalúo comercial te permite obtener una estimación precisa del valor de mercado de la propiedad, basada en comparaciones con inmuebles similares en la misma zona. |
| Avalúo Hipotecario (Infonavit, FOVISSSTE, ISSFAM) | Necesario cuando un banco o entidad financiera requiere la evaluación de un inmueble para aprobar un crédito. Este avalúo garantiza que el valor del inmueble sea suficiente para respaldar el préstamo. |
| Avalúo Catastral | Requerido para determinar los impuestos sobre la propiedad, como el impuesto predial. Utilizado por autoridades fiscales locales para fijar el monto a pagar basado en el valor catastral. |
| Avalúo de Seguro | Requerido para estimar el valor de reposición de un inmueble con el fin de contratar un seguro adecuado. Establece la cantidad de cobertura necesaria en caso de siniestros. |
| Avalúo de Garantía Fiscal | Necesario para garantizar un préstamo o adeudo ante una dependencia gubernamental. Asegura que el inmueble cubra el monto del adeudo ante instituciones como SAT, IMSS, etc. |
| Avalúo Fiscal (Catastral, ISAI) | Utilizado para calcular impuestos relacionados con la compra-venta o escrituración de un inmueble. Determina pagos como el ISAI y refleja el valor actualizado requerido por autoridades fiscales. |
| Avalúo Escrituración o Traslado de Dominio | Requerido al formalizar legalmente la transferencia de propiedad. Establece el valor oficial del inmueble para su inscripción en la escritura pública. |
¿Cómo saber qué tipo de avalúo necesitas?
Elegir el tipo adecuado de avalúo inmobiliario es crucial, ya que cada uno tiene un propósito específico y se utiliza para diferentes necesidades o situaciones. El tipo de avalúo que se necesita dependerá del objetivo del trámite o de la situación en la que te encuentres. Para elegir el más adecuado, lo mejor es consultarlo con un especialista.
¿Qué criterios se toman en cuenta dentro de los Avalúos Inmobiliarios?
Al realizar los Avalúos Inmobiliarios influyen distintos factores internos y externos a la propiedad como:
| Factores Internos | Factores Externos |
|---|---|
| Edad del inmueble | Alumbrado público |
| Estado de conservación | Seguridad de la zona |
| Tipo de acabados | Servicios cercanos (hospitales, escuelas, parques, etc.) |
| Instalaciones especiales | Establecimientos comerciales cercanos y otras amenidades |
| Calidad de materiales de construcción | Transporte público |
| Instalaciones de gas, luz y agua | Facilidad de acceso al inmueble |
| Desarrollo urbano y futuro crecimiento de la zona |
¿Qué inmuebles se pueden valuar?
Los avalúos inmobiliarios pueden valuar todo tipo de inmuebles y terrenos urbanos o rurales: naves industriales, bodegas, edificios de departamentos, casas, locales comerciales, centros comerciales, estacionamientos, oficinas, hospitales, hoteles, escuelas, centros deportivos, lotes residenciales, fincas, terrenos turísticos, parques industriales, viviendas de interés social, estaciones de servicio (gasolineras), clínicas privadas, complejos deportivos, inmuebles para uso recreativo, locales de retail, tiendas de conveniencia, y propiedades para usos mixtos, entre otros. Además, se incluyen terrenos agrícolas, forestales y en construcción.
¿Quién puede hacer un avalúo inmobiliario?
Un perito valuador es un profesional certificado y especializado en determinar el valor de bienes, como propiedades, vehículos, joyas o maquinaria, dependiendo de sus certificaciones. Es importante que el Perito Valuador cuente con ciertas características:
Certificación y experiencia: Están respaldados por instituciones competentes, con conocimientos teóricos y prácticos en valuación.
Especialización: Pueden enfocarse en áreas específicas como bienes raíces, vehículos, obras de arte, entre otros.
Función: Su objetivo es determinar el valor económico real de un bien, de manera imparcial y precisa, analizando factores como el estado, antigüedad, demanda y ubicación.
Su trabajo incluye:
Inspecciones y análisis de las características del bien.
Investigación de mercado para determinar su valor de acuerdo a la oferta y demanda.
Elaboración de informes detallados que respaldan la valuación.
¿Por qué es importante hacer un avalúo preciso?
Hacer un avalúo preciso es clave para cualquier transacción inmobiliaria, ya sea que estés comprando, vendiendo o arrendando un inmueble. Si el avalúo no refleja el valor real de la propiedad, podrías terminar pagando mucho más de lo que realmente vale, o en el peor de los casos, perdiendo dinero si decides venderla a un precio incorrecto.
Un avalúo bien hecho te da la tranquilidad de saber que estás tomando una decisión informada, basada en el valor real del inmueble. Además, cuando estás obteniendo un crédito o seguro, un valor preciso puede garantizar que no estés sobrecargado con un préstamo más grande de lo necesario, o que el seguro que contrates cubra realmente lo que necesitas.
Pero más allá de lo financiero, un avalúo certero también te protege legalmente. Imagina que en el futuro surge un problema relacionado con impuestos, deudas o incluso en un juicio: tener un avalúo preciso como respaldo te ayudará a evitar complicaciones legales y te dará un punto de apoyo sólido en cualquier disputa.
Al final del día, un avalúo correcto no solo te ayuda a tomar una decisión más justa y segura, sino que también te da paz mental, sabiendo que tu inversión está protegida y que estás cubriendo todas las bases, tanto legales como financieras.
Métodos para la valuación de inmuebles
El valor de un inmueble puede obtenerse mediante 3 enfoques de valuación. La elección del método más adecuado siempre dependerá del propósito para el que fue solicitado:
| Método de Valuación | Descripción |
|---|---|
| Método físico | Se refiere a la valoración del terreno en superficie, metros de construcción habitable, superficies accesorias y complementarias e instalaciones especiales. |
| Método de mercado | Se estima el valor de acuerdo a otros inmuebles en el mercado en la misma zona o zonas similares tomando en cuenta los criterios de edad, ubicación, conservación, tipo de acabados, superficie y precio de compra. |
| Capitalización de rentas | Se define el valor de acuerdo a las ganancias futuras que podría generar el inmueble si este estuviera en renta. |
¿Qué debo tomar en cuenta al solicitar un Avalúo Inmobiliario?
- Generalmente un avalúo inmobiliario tiene una vigencia que oscila entre los seis meses y un año, por ello es conveniente planear con antelación el trámite que se esté llevando a cabo y de esta forma obtener el máximo provecho de este.
- El avalúo es un documento con validez oficial, por lo que solamente pueden ser realizados por un Perito Valuador Certificado ante las instituciones correspondientes.
- El costo del avalúo fluctúa entre $2,500 y $50,000 dependiendo de la extensión del inmueble o terreno a valuar. Debes tenerlo en cuenta especialmente si piensas adquirir un inmueble, ya que el costo de la valuación correrá por tu cuenta.
En Syvaprec contamos con un equipo de expertos y Peritos Valuadores Certificados para realizar todo tipo de avalúos inmobiliarios.
¿Qué se entrega en los Avalúos Inmobiliarios?
Al momento de que el perito valuador o la empresa valuadora entrega un avalúo inmobiliario el documento deberá contar con los siguientes puntos:
En esta sección se incluyen los datos generales del solicitante del avalúo, el perito valuador que va a ejecutar el avalúo junto con su número de cédula, los datos del inmueble que se valuará, al igual que los datos de las cuentas del predial y el agua.
En este apartado se consideran la forma en la que se clasifica la zona, el tipo de construcción que se valuará, el tipo de densidad de población que hay en la zona, el uso de suelo con el que cuenta el inmueble, las vías de acceso que hay para el domicilio, los servicios públicos que hay en la zona (luz, agua, drenaje, electricidad, recolección de basura, etc.) y el equipamiento y mobiliario urbano (hospitales, plazas comerciales, mercados, tiendas de autoservicio, gasolineras, etc.).
En esta sección se toman en cuenta todos aquellos aspectos con los que cuenta el terreno tales como: las calles en las que se ubica, la superficie total y la de construcción, las medidas con las que cuenta el terreno, el indiviso (en caso de ser necesario), la topografía y los servicios y/o restricciones que existan.
Aquí el perito valuador realizará una descripción de forma detallada todo lo que conforma el inmueble en cuestión e incluirá: el uso que se le da al inmueble, el tipo de construcción que se realizó, la superficie que está construida, la calidad y clasificación con la que cuenta la construcción, los niveles que hay en el inmueble, la edad, la vida útil y total el estado de conservación y la calidad del proyecto.
Después de que el Perito Valuador realice el análisis del inmueble puede realizar la descripción de la manera en la que se construyó el inmueble, detallando los materiales que se utilizaron, los tipos de instalaciones con las que cuenta, la calidad y grosor de los materiales y el tipo de tuberías y cableado.
Obtener el precio de construcciones que cuenten con características similares, esto con base en manuales de costos
Se describen los enfoques que se utilizaron para el avalúo, enfoque físico, de mercado y de capitalización de ingresos.
En este rubro se toman en cuenta factores o condiciones que el valuador considere que tuvieran influencia de forma significativa en la conclusión, también se pondrán las razones por las que se realizó la estimación del valor del bien inmueble con base al tipo de avalúo que se realizó y también se deberán de incluir declaraciones que contribuyan al mejor uso del avalúo.
En este espacio se escribe con letra y número la cifra determinada por el perito valuador, junto con la firma del perito y sello de la dependencia (en caso de requerirse).
Aquí se agregan las fotografías que se hayan tomado al momento de la inspección técnica del sitio, las imágenes de los comparables de la zona y también se anexan los planos arquitectónicos del inmueble (en caso de que se requieran).
Todas estas características ayudan a determinar tanto la condición en la que se encuentra el inmueble como su habitabilidad, el resultado de este análisis es lo que se denomina como valor real del inmueble.
¿Qué se requiere para realizarlo?
- Escrituras del inmueble
- Copia boleta predial
- Copia boleta del agua
¿Cuánto cuesta un avalúo?
El costo de un avalúo varía dependiendo del inmueble, el objetivo y la complejidad del mismo. En el caso de Avalúos Comerciales, pueden tomarse como referencia los siguientes precios, tomando en cuenta que es necesario realizar una cotización personalizada para obtener el costo final.
| Tipo de inmueble / Metros cuadrados | Costo del Avalúo (MXN) |
|---|---|
| Casa habitación de 60 a 150 m² | $3,060 |
| Casa habitación de 151 a 250 m² | $3,330 |
| Casa habitación de 251 a 350 m² | $3,870 |
| Casa habitación de 351 a 450 m² | $4,320 |
| Casa habitación de 451 a 650 m² | $5,760 |
| Casa habitación de 651 a 750 m² | $6,480 |
| Casa habitación de 751 a 850 m² | $7,560 |
| Departamento de hasta 50 m² | $3,240 |
| Departamento de 51 a 100 m² | $3,420 |
| Departamento de 101 a 150 m² | $3,600 |
| Departamento de 151 a 200 m² | $3,870 |
¿Cuánto tiempo está vigente un avalúo inmobiliario?
Generalmente, la vigencia de un avalúo es de 6 meses a 1 año, dependiendo el próposito del mismo. Sin embargo, lo más adecuado es consultarlo con un especialista que analice el caso específico y la información proporcionada.
¿Necesitas un nuevo avalúo?
Algunas razones para pedir un nuevo avalúo son:
- Formalidad y Garantía de Precio Certificado
- Pasó más de un año desde el último avalúo
- Cambios en el mercado que afectan el valor de la propiedad.
- Mejoras importantes que aumenten su valor.
- Daños o deterioros que hagan que el valor baje.
- Requerimientos legales o financieros, como un crédito hipotecario, que necesiten una valoración actualizada.
NIFs relacionadas a un Avalúo Inmobiliario
| NIF | Nombre de la Norma | Relación con el Avalúo Inmobiliario |
|---|---|---|
| C-6 | Propiedades, planta y equipo | Establece el tratamiento contable de inmuebles, incluyendo su valuación inicial, revaluación y deterioro. |
| C-15 | Deterioro en el valor de los activos de larga duración | El avalúo ayuda a determinar si el inmueble ha perdido valor y calcular su valor recuperable. |
| B-10 | Efectos de la inflación | Permite ajustar el valor de los inmuebles en contextos inflacionarios con base en avalúos actualizados. |
| A-6 | Reconocimiento y valuación | Define cuándo un inmueble debe ser reconocido y cómo debe valuarse, lo que puede requerir un avalúo. |
