AVALÚOS INMOBILIARIOS

SERVICIOS INMOBILIARIOS

 

Los avalúos inmobiliarios son estudios que dan como resultado una estimación de valor de un inmueble a una fecha determinada, esta estimación se logra a través de un dictamen técnico y este se determina con base en las características físicas del inmueble, ubicación y el estado actual del mercado inmobiliario.

Los avalúos inmobiliarios son útiles en la toma de decisiones sobre cualquier tipo de inmueble, ya que analiza sus características físicas y otros factores externos que influyen en la estimación de valor.

¿Qué criterios se toman en cuenta dentro de los Avalúos Inmobiliarios?

Al realizar los Avalúos Inmobiliarios influyen distintos criterios como:

• Edad del inmueble
• Estado de conservación
• Tipo de acabados
• Instalaciones especiales
• Calidad de los materiales de construcción
• Instalación de gas, luz e hidráulica

Respecto a la ubicación, se toman en cuenta factores como:

• Alumbrado público
• Seguridad de la zona
• Servicios cercanos: hospitales, escuelas, etc.
• Tiendas, centros comerciales
• Transporte público
• Facilidad de acceso al inmueble

¿Para qué sirven los Avalúos Inmobiliarios?

Este avalúo es indispensable en diversos trámites o transacciones relacionados al inmueble como:

Tipos de Avalúos Inmobiliarios

• Avalúo Comercial: Indica el valor de mercado de un inmueble.
• Avalúo Catastral: Sirve para determinar el costo de impuesto predial que se debe pagar por un inmueble.
• Opinión de Valor: Es útil cuando se requieren resultados oportunos, sin un estudio muy detallado. Por lo general se solicitan para inmuebles en construcción.
• Determinación de Rentas: Establece el valor por el cual un inmueble puede ser arrendado. Usualmente también es solicitado por arrendatarios que necesitan hacer una revisión de contrato.
• Avalúo de Crédito Hipotecario: Determina el valor de un inmueble con el propósito de solicitar un crédito hipotecario a instituciones como Infonavit, FOVISSTE, ISSFAM, etc.
• Avalúo de Seguro: Estima el valor de reposición de un inmueble con el fin de solicitar un seguro.
• Avalúo de Garantía Fiscal: Define el valor de un inmueble para garantizar un préstamo o adeudo ante una dependencia gubernamental como IMSS, Infonavit, Tesorería, SAT, etc.

¿Qué inmuebles se pueden valuar?

Los avalúos inmobiliarios pueden valuar todo tipo de inmuebles y terrenos urbanos o rurales: naves industriales, bodegas, edificios de departamentos, casas, locales comerciales, centros comerciales, estacionamientos, oficinas, hospitales, hoteles, escuelas, deportivos, etc. Así como terrenos agrícolas, forestales y en construcción.

Métodos para la valuación de inmuebles

El valor de un inmueble puede obtenerse mediante 3 enfoques de valuación. La elección del método más adecuado siempre dependerá del propósito para el que fue solicitado:

• Método físico: Se refiere a la valoración del terreno en superficie, metros de construcción habitable, superficies accesorias y complementarias e instalaciones especiales.
• Método de mercado: Se estima el valor de acuerdo a otros inmuebles en el mercado en la misma zona o zonas similares tomando en cuenta los criterios de edad, ubicación, conservación, tipo de acabados, superficie y precio de compra.
• Capitalización de rentas: Se define el valor de acuerdo a las ganancias futuras que podría generar el inmueble si este estuviera en renta.

¿Qué debo tomar en cuenta al solicitar un Avalúo Inmobiliario?

• Generalmente un avalúo inmobiliario tiene una vigencia que oscila entre los seis meses y un año, por ello es conveniente planear con antelación el trámite que se esté llevando a cabo y de esta forma obtener el máximo provecho de este.
• El avalúo es un documento con validez oficial, por lo que solamente pueden ser realizados por un Perito Valuador Certificado ante las instituciones correspondientes.
• El costo del avalúo fluctúa entre $2,500 y $50,000 dependiendo de la extensión del inmueble o terreno a valuar. Debes tenerlo en cuenta especialmente si piensas adquirir un inmueble, ya que el costo de la valuación correrá por tu cuenta.

En Syvaprec contamos con un equipo de expertos y Peritos Valuadores Certificados para realizar todo tipo de avalúos inmobiliarios.

¿Qué se entrega en los Avalúos Inmobiliarios?

Al momento de que el perito valuador o la empresa valuadora entrega un avalúo inmobiliario el documento deberá contar con los siguientes puntos: 

I.- Antecedentes del avalúo 

En esta sección se incluyen los datos generales del solicitante del avalúo, el perito valuador que va a ejecutar el avalúo junto con su número de cédula, los datos del inmueble que se valuará, al igual que los datos de las cuentas del predial y el agua. 

II.- Características Urbanas del inmueble 

En este apartado se consideran la forma en la que se clasifica la zona, el tipo de construcción que se valuará, el tipo de densidad de población que hay en la zona, el uso de suelo con el que cuenta el inmueble, las vías de acceso que hay para el domicilio, los servicios públicos que hay en la zona (luz, agua, drenaje, electricidad, recolección de basura, etc.) y el equipamiento y mobiliario urbano (hospitales, plazas comerciales, mercados, tiendas de autoservicio, gasolineras, etc.). 

III.- Terreno en el que se encuentra el inmueble

En esta sección se toman en cuenta todos aquellos aspectos con los que cuenta el terreno tales como: las calles en las que se ubica, la superficie total y la de construcción, las medidas con las que cuenta el terreno, el indiviso (en caso de ser necesario), la topografía y los servicios y/o restricciones que existan. 

IV.- Descripción General del Inmueble

Aquí el perito valuador realizará una descripción de forma detallada todo lo que conforma el inmueble en cuestión e incluirá: el uso que se le da al inmueble, el tipo de construcción que se realizó, la superficie que está construida, la calidad y clasificación con la que cuenta la construcción, los niveles que hay en el inmueble, la edad, la vida útil y total el estado de conservación y la calidad del proyecto. 

V.- Elementos de Construcción

Después de que el Perito Valuador realice el análisis del inmueble puede realizar la descripción de la manera en la que se construyó el inmueble, detallando los materiales que se utilizaron, los tipos de instalaciones con las que cuenta, la calidad y grosor de los materiales y el tipo de tuberías y cableado. 

VI.-Obtener el precio de construcciones que cuenten con características similares, esto con base en manuales de costos

VII al IX Se describen los enfoques que se utilizaron para el avalúo, enfoque físico, de mercado y de capitalización de ingresos. 

X.- Consideraciones a tomar en cuenta antes de la conclusión

En este rubro se toman en cuenta factores o condiciones que el valuador considere que tuvieran influencia de forma significativa en la conclusión, también se pondrán las razones por las que se realizó la estimación del valor del bien inmueble con base al tipo de avalúo que se realizó y también se deberán de incluir declaraciones que contribuyan al mejor uso del avalúo. 

XI.- Conclusión ( Resultado del peritaje ó Valor del Inmueble)

En este espacio se escribe con letra y número la cifra determinada por el perito valuador, junto con la firma del perito y sello de la dependencia (en caso de requerirse).

XII.- Anexos

Aquí se agregan las fotografías que se hayan tomado al momento de la inspección técnica del sitio, las imágenes de los comparables de la zona y también se anexan los planos arquitectónicos del inmueble (en caso de que se requieran). 

Todas estas características ayudan a determinar tanto la condición en la que se encuentra el inmueble como su habitabilidad, el resultado de este análisis es lo que se denomina como valor real del inmueble.

¿Qué se requiere para realizarlo?

• Escrituras del inmueble
• Copia boleta predial
• Copia boleta del agua

¿Qué incluye el avalúo de casa?

 

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