Valuación de plazas comerciales

Las plazas y centros comerciales son bienes inmuebles que tienen uno o varios dueños, pues pueden ser consorcios o grupos los que las adquieren o crean en una zona principalmente céntrica, con oportunidad potencial de adquisición económica de la gente que ahí residen. En nuestro país, Grupo México, quien es un importante conglomerado minero, ferroviario y de infraestructura, recientemente adquirió Planigrupo, dicha inmobiliaria es dueña de 36 propiedades, para las empresas como Grupo México, que son los nuevos dueños de dicha inmobiliaria, fue importante conocer el valor que se le da a cada una de las propiedades, en este caso centros y plazas comerciales, esto con el fin de la adquisición de seguros, pólizas, compra y venta del inmuebles o futuros traspasos o inversiones e incluso garantías o hipotecas.

¿Se puede valúan las plazas comerciales?

Claro que este inmueble también puede obtener una valuación, pues al ser un bien tangible y que puede comercializarse es necesario saber su valor real con diversos propósitos como lo mencionamos anteriormente, podemos emitir una opinión de valor la cual es un punto de partida para saber el valor de una propiedad pero la cantidad de datos con los que se cuenta es limitada, por lo cual es necesario buscar en fuentes alternativas. Normalmente este estudio no se utiliza para la toma de decisiones ya que sólo nos arroja un valor aproximado y no uno preciso, para obtener el valor real es necesario realizar un avalúo emitido y respaldado por un perito valuador con cédula expedida y conocimiento en el ámbito como uno de nuestros colaboradores en Syvaprec. 

¿Cuáles son los factores para valuar las plazas comerciales?

Al intentar hacer una valuación de un centro comercial, hay una serie de factores que un valuador debe considerar, incluidos los inquilinos ancla, la combinación de inquilinos, ubicación del centro comercial, los impuestos a la propiedad y la ocupación.

Dependiendo de la dimensión un centro comercial podría clasificarse como «centro comercial súper regional», el cual cuenta con más de 800,000 metros cuadrados de área bruta alquilable, o simplemente un «centro comercial regional», que cuenta con 400,000 – 800,000 metros cuadrados de área bruta alquilable, el centro comercial tiene 2-5 «anclas», las cuales hacen referencia a tiendas departamentales destinadas a atraer tráfico, los anclajes están ubicados en el perímetro de la estructura del centro comercial con acceso directo desde el estacionamiento, y el interior de la propiedad está lleno de otros inquilinos más pequeños.

Cada uno de los inquilinos paga cierta cantidad al dueño y estos ingresos son ocupados para los gastos operativos del centro comercial, ahora los factores que se deben tomar en cuenta para la valuación son: 

• Inquilinos ancla 
• Mezcla de inquilinos 
• Ubicación 
• Tasa de ocupación/vacante 
• Impuestos 
• Monto de la deuda 

¿Por qué es importante hacer el avalúo de una propiedad?

Al querer realizar una compra o venta de propiedad el propósito siempre será la remuneración económica u algún otro beneficio al hacer esta transacción,  como; pagar una deuda, dejarlo como garantía, etc. y para ello lo primordial es  conocer y concluir mediante un estudio como lo es la valuación el valor real de dicha propiedad, esto se respalda basado en  diferentes factores del inmueble y de la zona que lo rodea, servicios con los que cuenta, acabados, metros cuadrados, etc. 

Tipos de avalúos

Para poder valuar una propiedad es primordial conocer todos los tipos de avalúos que existen y así evaluar cuál es el que más conviene realizar para cada necesidad, aquí mencionamos algunos: 

Avalúo Hipotecario: Se usa en caso de crédito o préstamo hipotecario basados y apegados a la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal)

Avalúos Comerciales: Aquí entran los locales comerciales, edificios y plazas comerciales, se calcula el costo de inmueble. 

Avalúos Empresariales: Como hoteles, desarrollos, maquinaria y equipo, los cuales son tangibles y son rentables para la empresa. 

Avalúos Fiscales: En este tipo de avalúo se consideran aspectos físicos para concluir su estado actual después de los años y se basa en el Reglamento del Código Fiscal.

¿Cómo se hace una valuación de una plazas comerciales?

Existen 2 métodos para valuar una empresa como lo es una plaza comercial que suelen ser los más populares:

1. Flujos Descontados
2. Múltiplos

Este proceso puede tener diferentes metodologías de inicio pero normalmente se comienza con un due dilligence donde se enfocan en aspectos relacionados con la transformación y avance del negocio y  factores primordiales y clave para evaluar sus implicaciones futuras, después la creación de perfil, y la realización de un análisis financiero preliminar el cual nos ayudará a conformar el desarrollo de un modelo financiero, propio y único según las necesidades propias surgidas durante el análisis de los puntos anteriores, una vez concluido el modelo financiero se da interpretación de los resultados y las conclusiones.

Una vez que sabes las bases para la valuación de una propiedad como lo es un centro comercial y sabes los principales factores podrás hacer una compra, venta o renta efectiva de propiedad con ayuda de Syvaprec consultoría y avalúos, contacta a alguno de nuestros asesores o déjanos tus datos para resolver cualquier duda.