AVALÚO AGROPECUARIO – TERRENOS AGRÍCOLAS Y URBANOS
OTROS SERVICIOS
El avalúo agropecuario determina el valor de un predio utilizado para hatos, fincas, fundos, etc. Para llegar a la estimación de valor se toman en cuenta tanto características, como metros cuadrados de tierras planas para maquinaria, acceso a agua y otros servicios dentro del terreno, condiciones climatológicas, topográficas, agrónomas, tipo de infraestructura y plantación, posible mano de obra, entre otras.
Es de gran utilidad contar con la información del valor de las mejoras existentes en el predio, pues esto añadirá un valor extra al del terreno por sí solo, el avalúo agrícola permitirá, además de conocer el valor justo del terreno y la infraestructura, conocer los recursos financieros del mismo.
Este tipo de avalúos se compone por las siguientes características:
El valor de la tierra tomando en cuenta las características intrínsecas y extrínsecas.
El valor de aquellas mejoras que se le pueden hacer a la tierra.
El valor de las construcciones que haya.
El valor que tengan los equipos fijos que se usen o estén instalados de forma permanente en el inmueble.
¿Cuál es la importancia de un avalúo agropecuario?
Estos avalúos servirán para que los agricultores puedan definir el valor que existe por lo que produce la tierra, ya que de esta forma podrá acceder a recursos financieros que serán otorgados con base al potencial de producción con el que cuente el predio.
Se puede realizar un avalúo agropecuario a predios como:
- En los que se tengan cultivos anuales y que produzcan por temporada.
- Huertas y viñedos, en estos predios se considera si la producción será por añejamiento o bien por temporal.
- Predios en los que se realice la crianza del ganado y se consideren las hectáreas para su alimentación.
- Bosques que sirvan para la recolección de la madera, se deberá de considerar la capitalización de los ingresos.
- Producción pecuaria.
- Ranchos para ganadería.
- Predios de siembra que pueden ser:
- Florícolas
- Bananeras y plataneras
- Plantaciones de palmito y palma africana
- Cultivos de mango
- Plantaciones de brócoli, espárragos, coliflor
- Pino, eucalipto etc.
- Cafetales
- Planteles avícolas
- Acuícolas
Propósito del avalúo agropecuario
Especificar valores para terrenos de cultivo, ranchos, granjas o similares, esta información sirve para determinar:
Valor comercial de un predio
Valor de compra-venta
Valor en el mercado
Definir la indemnización en expropiaciones.
Enfoques de valuación para realizar un avalúo agropecuario:
| Avalúo Maestro | Este avalúo tiene como finalidad determinar una zona en la cual se pueda realizar una negociación a través de valores máximos y mínimos, esto para cada uno de los tipos de terrenos que se hayan identificado en partes a lo largo de una vía o línea ferroviaria o bien en aquellas extensiones que hayan sido intervenidas por obras de infraestructura. |
| Enfoque de costos | En esta metodología se establece que el valor de un bien es cotejable con el costo de reposición o reproducción de uno nuevo que sea igual y que tenga la misma utilidad o mismas funciones al que se valúa. Se debe tomar en consideración lo siguiente: –Construcciones: Se realiza la estimación del valor de reposición o de reproducción nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus características físicas. –Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estima el valor de reposición, tomando en cuenta sus características físicas. |
| Enfoque de Mercado Venta y Renta (terreno sin instalaciones ni maquinaria) | Al utilizar este enfoque el comprador conoce el precio de compra o renta de bienes similares, por lo que no pagará más, esto se basa, principalmente, en el Principio de Sustitución, es el procedimiento más directo y tiene fundamentación en datos estadísticos de ofertas y/o de operaciones realizadas, que, mediante su análisis y homologación, permiten estimar el valor de venta y renta del terreno en estudio, entender este método permitirá la obtención de información para otros métodos. Es de advertirse que los datos preferentemente utilizados, deben corresponder a ventas y rentas consumadas, sin embargo, a falta de estas, el valuador podrá auxiliarse en la información proveniente de ofertas que encuentre y que, mediante una reflexión adicional, le permita concluir el valor aplicable. |
| Enfoque de ingresos | Este enfoque se mide generalmente a través de la capitalización de niveles específicos en los ingresos y busca estimar valores que se relacionen con el valor presente de los beneficios que el bien brinde en un future, se determina mediante la producción anual de producto cosechado anualmente, a través de los ingresos y egresos que resultan en cierto periodo. Otros aspectos que se deben de considerar son los beneficios de la tierra, las construcciones que se tengan, la renta real y la estimada, los impuestos o derechos de la maquinaria y equipo, suministro de servicios y los gastos que se tengan en general. |
| Aplicación del método residual | El método del valor residual permite obtener el valor de las edificaciones, instalaciones y maquinaria que forman parte del terreno de uso agropecuario, partiendo del valor por enfoque de ingresos del terreno (como unidad económica) y descontando el valor del terreno sin considerar edificaciones, instalaciones ni maquinaria. |
¿Qué elementos se toman en cuenta para un avalúo agopecuario?
El perito valuador tomará en cuenta diversos elementos que le ayudarán a determinar el valor del terreno, entre los que se encuentran:
- Datos de la región en la que se encuentra el predio.
- Datos generales del predio que se está valuando
- Se realizará una descripción detallada de las áreas productivas que tenga el predio.
- Se tomarán en cuenta los elementos con los que cuente la construcción.
- Se aplicará el enfoque de mercado comparando predios similares.
- Se realizará una estimación del valor del predio a través del enfoque físico y el de capitalización.
- Se realizará un resumen de lo observado en el predio.
- Se tomarán en cuenta consideraciones previas.
- Se pondrán conclusiones.
- Se realizarán declaraciones y se hará entrega de la certificación.
¿Qué elementos se inspeccionan en el avalúo agropecuario?
Al momento de que el valuador realiza la inspección a la propiedad realiza una serie de análisis que le ayudarán a determinar el valor de un predio, entre estos aspectos se encuentran los siguientes.
- Inspección a edificios y construcciones: En caso de que el predio tenga una construcción el valuador tomará en cuenta la edad que lleva la construcción en pie, la forma en que esta se adecúa a la propiedad, las mejoras que pudieran realizarse, los planos y medidas con las que cuenta, los materiales que se emplearon en la construcción y la maquinaria y equipo fijos que se usen para la operación de este.
- Inspección a la tierra: El valuador deberá de realizar una verificación de la descripción legal que tenga el predio, también se deberán de tomar en cuenta el área o superficie que tenga el terreno y la topografía y relieve que haya en la zona, otros aspectos que se consideran son las plantaciones permanentes y los cultivos anuales que haya.
- Inspección del ganado: El ganado se puede reconocer de forma individual o por lotes, tomando en cuenta algunas de las características como: uso, raza, sexo, edad, peso, color y condición, según apliquen.
¿Qué se entrega en el avalúo?
- Antecedentes generales del servicio
- Datos generales de la región
- Datos generales del predio
- Elementos de la construcción (en su caso)
- Consideraciones previas al avalúo
- Aplicación al enfoque de mercado
- Aplicación al enfoque de costos o físico
- Aplicación del enfoque de ingresos (Los enfoques pueden variar dependiendo de las características de los bienes a valuar)
- Resumen de valores
- Conclusiones
- Reportes fotográficos
- Planos (en caso de existir o bien se puede cotizar dentro del servicio)
- Anexos
