MAYOR Y MEJOR USO
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En las valuaciones que tienen como fin estimar el valor de mercado de algún bien inmueble, se considera como base al valor de mercado para realizar su valuación, y es un requisito necesario definir el mayor y mejor uso del bien inmueble que se pretende valuar.
El análisis del principio de mayor y mejor uso se apoya del mercado para reconocer el mejor uso que se le puede dar a un inmueble para que sea lo más rentable y competitivo posible. También dicho análisis debe de identificar cuál será el momento indicado para aplicar dicho uso.
¿Cuál es el principio de mayor y mejor uso?
Éste principio es un tema recurrente en el área de la valuación de dicho inmuebles, y el Consejo Internacional de Estándares de Valuación (IVSC), define a este principio como:
“El mayor y mejor uso, es el uso de un activo que maximiza su potencial y que es físicamente posible, legalmente permitido y financieramente viable. El mayor y mejor uso puede ser para la continuación del uso actual de un activo o para algún uso alternativo. Esto se determina por el uso que un participante en el mercado tendría en mente para el activo al formular el precio que estaría dispuesto a ofrecer.”
Por lo tanto, el valor de un inmueble se ve relacionado de forma directa con lo que se construye en éste y con las actividades económicas que se llevan a cabo también sobre él mismo.
Para que el bien inmueble cumpla este principio debe de cumplir los siguientes requisitos:
- Debe de ser físicamente posible.
- Debe de ser viable en términos económicos.
- Debe de ser permitido legalmente.
- Se debe de buscar lograr la mayor productividad posible.
- Se debe de poder usar y / o vender en un tiempo que sea razonable.
Todas las valuaciones que se orientan hacia la obtención del valor de mercado de la propiedad, en todo momento deben de considerar siempre que el mercado es el que define el uso y el uso define al valor.
¿Cómo se puede identificar el mayor y mejor uso de un inmueble?
Se deben de tomar en cuenta las características físicas del inmueble, debido a que éste es un factor importante para conocer la zona y poder de esta forma realizar la valuación del inmueble.
Algunas de estas características son: su superficie, forma, topografía, calles colindantes para su acceso, incluso se debe de considerar si existe la posibilidad de que exista un desastre natural.
Además de conocer las características físicas del inmueble, es importante realizar una investigación profunda sobre los reglamentos de construcción y ambientales del área del inmueble, pues a través de esta información se puede determinar si el proyecto que se tiene planeado realizar es permitido legalmente.
También es necesario recabar información acerca de los inmuebles cercanos al inmueble objeto de estudio, las actividades que se llevan a cabo en estos, y el sector social al que están dirigidos.
Por lo tanto, la valuación inmobiliaria se encuentra sustentada por el principio de mayor y mejor uso, el cual expresa al valor idóneo que debe de tener un inmueble.
¿Por qué es importante el principio de mayor y mejor uso?
Este principio debe de ser analizado a conciencia para seleccionar de manera cuidadosa a su mayor y mejor uso del bien inmueble, y para lograr esto es importante que ésta tarea sea realizada por valuadores certificados y profesionales que cuenten con un conocimiento amplio en el mercado inmobiliario.
El valor comercial de los inmuebles es determinado por las mismas fuerzas de mercado que dan origen a éste principio y la valuación de este tipo de bienes se realiza de acuerdo al potencial que tienen, el cual determina qué tan viable es un proyecto.
Las fuerzas del mercado que dan origen a éste principio también determinan al valor comercial de los inmuebles, pues la valuación de este tipo de bienes se realiza de acuerdo a su propio potencial que tienen, el cual es determinante para saber qué tan viable es un proyecto.
Por esto anterior, los estudios realizados sobre el principio de mayor y mejor uso son muy importantes, pues estos tienen por objetivo utilizar el potencial de un bien inmueble haciendo uso del mayor nivel de productividad económica que éste puede alcanzar.
